上海3月二手房网签量冲到了31215套，这是自2021年3月以来，近五年首次突破3万套。 4月的数据同样亮眼，28742套的成交量，创下了近十年4月交易量的新高。 单日网签峰值在4月11日，一天就成交了1632套。
北京、深圳、杭州这些城市的二手房看房量和成交量也在回暖。 政策层面，利率处于低位，公积金额度在提高，一些城市的限购政策也在松动。 市场似乎一下子又活了过来。
但如果你只盯着成交量，很容易对2026年的楼市产生误判。 成交起来，不等于房价反弹。 市场活了，不等于房东赢了。 有人买房，不等于所有房子都重新有了议价权。
中指研究院发布的2026年4月百城价格指数显示，当月百城二手住宅平均价格环比下跌了0.46%，同比下跌8.34%，93个城市的二手房价格仍在环比下跌。 这说明，成交和价格正在分开。
以前楼市热，是“量价齐升”。 现在很多城市是“以价换量”。 成交数字的攀升，靠的是房东让价、买家挑货，价格在继续往下磨。 这两种行情，看起来都叫回暖，性质却完全不同。
第一种是房东重新掌握话语权。 第二种是房东为了获得流动性而做出的让步。 2026年很多城市的楼市热点，更接近第二种。 成交高点未必是反弹的起点，也可能是部分房东趁着政策窗口期，加速出清手中的资产。
4月底的政治局会议对房地产的表述是“努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新”。 这个定调很重要，它说明政策层面仍然重视楼市，但重点已经不是重新制造过去那种普涨的预期。
政策的意图是稳定市场、防范风险、推进城市更新。 财政上也在配合，比如发行专项债券支持收购存量商品房用作保障性住房。 这类政策能托住市场的交易底部，避免价格无序下跌，帮助部分存量房找到出口。
但普通家庭需要看清一点，政策能托住市场的秩序，却不能替每一套房子恢复旧日的价格。 尤其是那些远郊的大户型、非核心区的老房子、商办公寓、以及人口持续流出地区的库存房。
它们面临的问题，不是缺一个政策标题，而是缺真实的接盘人。 如果没有稳定的买家，没有持续的出租需求，没有金融机构的认可，政策最多能缓和下跌的速度，很难把它们重新变成有流动性的强资产。
国家统计局的数据显示，2025年全国新建商品房销售额是8.39万亿元，同比下降了12.6%。 这个市场规模，已经不再是过去那个动辄十几万亿、接近二十万亿的高峰了。
市场规模收缩，意味着房子的定价逻辑一定会改变。 过去水位高的时候，很多普通房子都能被带起来。 买错了，或许还能靠周期解套。 现在水位下降了，谁没穿泳裤，市场看得一清二楚。
真正没穿泳裤的，是这几类房子。
第一类是只有概念、没有兑现的房子。 新区、规划中的产业园、未来的地铁线，这些故事在过去很好讲。 现在的买家会直接问，地铁到底通了没有？ 承诺的学校开学了吗？ 产业和人口来了吗？ 租金能不能撑得起现在的月供？
第二类是总价高但流动性弱的房子。 远郊的大户型、核心区的“老破大”、非核心区的改善盘，最容易卡住。 刚需嫌总价高，改善客嫌地段偏，投资客则担心未来难以转手。
第三类是人口和产业没有支撑的房子。 有些地方的房价看着很便宜，但便宜并不意味着安全，可能只是因为买家太少。 没有持续的人口流入，没有稳定的就业机会，没有健康的现金流，低价格也可能继续低迷。
第四类是只剩下房东心理价位的二手房。 挂牌价还高高挂在那里，但真想成交，往往需要大幅让价。 平台上显示300万，真正能卖出去的价格可能只有260万。 账面上是资产，现实里是折扣。
这类房子不会马上归零，但会越来越难靠“再等一等”来恢复议价权。 时间，并不总是站在持有者这一边。
现在的楼市不是没有需求，而是需求变得非常挑剔。 以前的买房人最怕错过上涨，现在的买房人最怕买完就“站岗”。 他们开始算四笔账。
第一笔是现金流账。 月供能不能扛得住？ 收入稳不稳定？ 买了房会不会严重影响生活质量？
第二笔是替代品账。 同样的预算，是买新房还是二手房？ 是买核心区的小户型，还是远郊的大房子？ 是买市区的老房子，还是新城区的改善盘？
第三笔是流动性账。 如果未来需要卖，三个月内能不能卖掉？ 需要降价多少？ 同一个小区的成交活不活跃？
第四笔是接盘人账。 下一棒买家会是谁？ 是刚需的年轻人，是改善的家庭，是冲着学区来的家长，还是根本说不清是谁？
当买家开始这样算账时，楼市就不可能再回到过去那种“差不多都能涨”的阶段了。 房子正在被市场重新分层。
未来十年，一套房子值不值钱，关键看三个字：能不能。
第一，能不能卖。 这套房子有没有稳定的买家群体？ 同小区的成交周期是多长？ 挂牌量是不是一直在堆积？ 房东的议价空间大不大？ 如果看房的人少，成交周期长，议价空间大，那它就已经在被市场打折。
第二，能不能租。 租金不是万能的，但它能反映最真实的居住需求。 如果一个板块房价不低，但租金很弱，租售比长期很差，说明它的价格更多是靠未来的预期支撑，而不是靠当下的现金流。 预期强的时候没问题，预期一旦转弱，价格就容易失去支撑。
第三，能不能抵押。 银行怎么看这套房子，比房东自己怎么看更重要。 如果银行的认可度高，愿意给出较高的评估价和抵押率，说明这个资产还有不错的金融属性。 如果银行估值谨慎、抵押率低、认为处置难度大，那它面临的就不仅是房价问题，信用属性也在下降。
一套房子只有能卖、能租、能抵押，才更接近真正的家庭财富。 否则，它可能只是一个停留在账面上的数字。
对于普通家庭来说，现在最应该做的不是盲目地买或卖，而是先给手里的房子做一次冷静的分级。
A类房子是核心自住、地段好、小户型、总价低、容易出租和转手的。 这类资产可以优先保留。 B类房子是普通的闲置资产、老破大、远郊大户型、议价能力弱的。 对这类房子需要谨慎持有，并关注合适的置换窗口。
C类房子是那些低流动性的商办、公寓、远端的库存房、接盘面很窄的房子。 这类资产不能只看账面的估值，更要看有没有机会及时去化。
不要只盯着小区里那些虚高的挂牌价。 真正有用的数据是最近的真实成交价、成交周期、议价空间，以及小区的在售挂牌量。 如果一个小区的挂牌很多，但成交很少，说明房东们在互相观望，等待别人先行动。
如果看房的人不少，但都在压价，说明买方在掌握主动权。 如果成交量起来了，但价格没起来，那说明市场正在以价换量。
在资产分化的时代，保住家庭的现金流比追求账面资产的膨胀更重要。 对大多数家庭而言，房价很重要，但手里能调动的、安全的现金流更重要。 持有资产很重要，但在遇到风险时，有没有转身的余地和选择，更重要。
房子应该用来保护生活，而不是反过来绑住生活。
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